成本組成包含：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)和其他費(fèi)用。
現(xiàn)在跟大家分享下房地產(chǎn)成本控制的十大關(guān)鍵點(diǎn)，先談四點(diǎn)：造價(jià)管控、規(guī)劃設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和裝飾設(shè)計(jì)管控。
第一點(diǎn)：造價(jià)管控
一、存在問(wèn)題：
1、編制清單時(shí)，存在工程量少算或漏算以及清單特征描述不準(zhǔn)等現(xiàn)象。
2、施工單位投標(biāo)價(jià)格高低不一，甚至還有施工聯(lián)合串標(biāo)單價(jià)現(xiàn)象，公司無(wú)法對(duì)合理價(jià)格做出準(zhǔn)確判斷，麻木追求低價(jià)中標(biāo);從而導(dǎo)致中標(biāo)價(jià)格也許是經(jīng)過(guò)施工單位抬價(jià)后的高價(jià);也許是低于成本的價(jià)格出現(xiàn)豆腐渣工程。
3、投標(biāo)人會(huì)利用清單工程量的可能變化進(jìn)行不平衡報(bào)價(jià)，對(duì)清單工程量預(yù)計(jì)結(jié)算時(shí)工程量會(huì)增加的項(xiàng)目報(bào)高價(jià)，反之則報(bào)低價(jià);對(duì)于清單文件中無(wú)具體工程量的暫定項(xiàng)目，預(yù)計(jì)要做的報(bào)高價(jià)，預(yù)計(jì)不做或擬再分包的報(bào)低價(jià)。利用設(shè)計(jì)變更進(jìn)行不平衡報(bào)價(jià)，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中不明確或遺漏之處，預(yù)計(jì)修改后工程量會(huì)增加的項(xiàng)目報(bào)高價(jià)，反之則報(bào)低價(jià)。
4、在開(kāi)標(biāo)過(guò)程中，沒(méi)有專業(yè)人士對(duì)技術(shù)標(biāo)中的施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃?rùn)M道圖、網(wǎng)絡(luò)圖、勞動(dòng)力計(jì)劃安排進(jìn)行評(píng)審，導(dǎo)致很多二三流企業(yè)乃至掛靠單位以低價(jià)中標(biāo)的渠道進(jìn)入集團(tuán)承包基建項(xiàng)目;造成工期浪費(fèi)。
5、施工單位戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)，導(dǎo)致資金、機(jī)械設(shè)備、人力資源周轉(zhuǎn)困難，從而影響工期浪費(fèi);
6、基建體系所建立的戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)量太少，參差不齊;大宗建筑材料未集中采購(gòu)。
二、對(duì)策
1、對(duì)清單編制的質(zhì)量建立獎(jiǎng)懲制度，通過(guò)獎(jiǎng)懲制度手段來(lái)制約清單編制人，從而達(dá)到提高清單質(zhì)量的效果。
2、公司在開(kāi)標(biāo)前需對(duì)該項(xiàng)目做出詳細(xì)的預(yù)算，對(duì)成本做出分析，確定準(zhǔn)確的攔標(biāo)價(jià)格，達(dá)到正真合理低價(jià)中標(biāo)的目的。
3、公司首先應(yīng)有一套完善的圖紙及一份高質(zhì)量的工程量清單，以避免因圖紙的不完善和工程量清單的編制失誤給投標(biāo)人留下可乘之機(jī)。
4、建立集團(tuán)內(nèi)部技術(shù)標(biāo)評(píng)定專家?guī)欤こ涕_(kāi)標(biāo)時(shí)通知技術(shù)標(biāo)評(píng)定專家進(jìn)行評(píng)審;對(duì)技術(shù)不夠成熟或?qū)嵙Σ粔蛐酆竦钠髽I(yè)予以否決。
5、應(yīng)對(duì)施工單位做出明確規(guī)定，施工單位手頭擁有兩個(gè)以上在建的三一集團(tuán)項(xiàng)目不得參加第三個(gè)項(xiàng)目的投標(biāo)，確保工期不被造成的浪費(fèi)。
6、按設(shè)計(jì)、總承包、專業(yè)分包、專業(yè)及大型設(shè)備供應(yīng)、大宗材設(shè)供應(yīng)等建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。每種類同級(jí)別合作伙伴關(guān)系不少于3家以上。
如此操作，可縮短招標(biāo)時(shí)間;基于建立在互信基礎(chǔ)上，節(jié)約工程費(fèi)用;可加速驗(yàn)收移交使用時(shí)間;有利于后序保修與維護(hù)。
對(duì)大型大宗、品質(zhì)要求高的材料設(shè)備集中選定定供應(yīng)商。簽訂長(zhǎng)期采購(gòu)合作計(jì)劃，如通風(fēng)氣鏤、墻板、耐磨地面材料、鋁型材、母線槽、電梯護(hù)梯、電纜、鋼材、廠礦燈具、混凝土、外墻石材、衛(wèi)浴潔具等。如此操作能保證材料品質(zhì)達(dá)到公司要求;在施工中能保證按時(shí)供貨;減少承包方采購(gòu)成本，降低材料購(gòu)買成本、從而為公司節(jié)約建設(shè)投資成本。
第二點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)
一、存在問(wèn)題
1、使用部門提交的產(chǎn)能規(guī)劃、使用需求沒(méi)有經(jīng)過(guò)認(rèn)真地研究及評(píng)審，經(jīng)常在建設(shè)的工程中進(jìn)行不斷的調(diào)整，帶來(lái)大量的設(shè)計(jì)變更，增加了造價(jià)。
2、廠房的工藝設(shè)計(jì)滯后，建筑按照標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)計(jì)，導(dǎo)致大量的設(shè)計(jì)變更，增加了工程造價(jià);或廠房結(jié)構(gòu)局部設(shè)計(jì)偏保守，存在浪費(fèi)現(xiàn)象。
3、集團(tuán)未制定統(tǒng)一的建設(shè)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)(如那些部門在車間輔房辦公，那些部門在辦公樓辦公;普通辦公人員、研發(fā)人員人均辦公面積指標(biāo);總裁助理、副總經(jīng)理等領(lǐng)導(dǎo)辦公的面積及配置等等)，建筑規(guī)模存在一定的超標(biāo)。
4、辦公樓、食堂、研發(fā)樓等存在二次裝修的建筑，由于工期緊，建筑施工圖完成便開(kāi)始施工，當(dāng)單體施工到一定階段后才完成裝修設(shè)計(jì)。裝修設(shè)計(jì)時(shí)，經(jīng)常對(duì)建筑的平面布置進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致大量的設(shè)計(jì)變更，增加了成本。
5、部分設(shè)計(jì)任務(wù)設(shè)計(jì)周期不合理，圖紙質(zhì)量難以得到保證。
6、設(shè)計(jì)類戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)量有限，部分單位設(shè)計(jì)質(zhì)量不高，管控機(jī)制效果不佳，導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和及時(shí)性都較差，從而影響設(shè)計(jì)進(jìn)度和工程建設(shè)質(zhì)量。
7、設(shè)計(jì)行業(yè)這幾年由于工程量很大，普遍存在施工圖紙質(zhì)量低劣、設(shè)計(jì)進(jìn)度滯后、圖紙不全、設(shè)計(jì)技術(shù)不合理的現(xiàn)象。如不加管控，將嚴(yán)重影響三一的工程建設(shè)質(zhì)量和成本。
8、普遍存在忽視報(bào)批報(bào)建工作，存在不辦理土地證、施工許可證、房屋產(chǎn)權(quán)證等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響三一與政府部門之間的關(guān)系，給公司品牌將帶來(lái)隱患。
二、對(duì)策
1、在制定項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，給項(xiàng)目一個(gè)科學(xué)合理的設(shè)計(jì)周期。
2、讓公司決策層認(rèn)識(shí)到工藝設(shè)計(jì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)的影響，要求事業(yè)部做最大的努力配合基建及時(shí)完成工藝設(shè)計(jì)。
3、存在二次裝修的建筑，應(yīng)明確各階段的設(shè)計(jì)內(nèi)容，對(duì)各階段的招標(biāo)范圍進(jìn)行合理的劃分，對(duì)可能存在變更的內(nèi)容暫不設(shè)計(jì)、不招標(biāo)。
4、組織人力資源部、行政部一起制定集團(tuán)統(tǒng)一的建設(shè)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。
5、擴(kuò)充、優(yōu)化設(shè)計(jì)類戰(zhàn)略合作伙伴庫(kù)，制定相應(yīng)的考評(píng)機(jī)制，對(duì)設(shè)計(jì)類合作伙伴進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。
6、加強(qiáng)合同管理，增加對(duì)設(shè)計(jì)院在圖紙質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量及設(shè)計(jì)周期等方面的約束條款，對(duì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行相應(yīng)的處罰。
7、每個(gè)月組織兩次關(guān)于設(shè)計(jì)圖紙存在問(wèn)題的總結(jié)會(huì)，將半個(gè)月來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)院、審圖中心、項(xiàng)目部發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)圖紙的問(wèn)題進(jìn)行匯總，組織基建總部人員進(jìn)行討論學(xué)習(xí)，并發(fā)給設(shè)計(jì)院。做到同類型的錯(cuò)誤不要重犯。
8、對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量管控采取以下措施：
8.1方案評(píng)審：要求設(shè)計(jì)單位提交全面、完整的設(shè)計(jì)方案，即不僅需要總圖、建筑單體的平、立、剖面、效果圖、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，而且需要提交有關(guān)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)弱電、給排水、暖通空調(diào)、動(dòng)力等各專業(yè)的方案;組織基建總部相關(guān)專業(yè)及造價(jià)人員進(jìn)行討論、評(píng)審，以確定最合理的設(shè)計(jì)方案。
8.2施工圖審核地勘資料的合理性評(píng)審，地勘資料的準(zhǔn)確性將嚴(yán)重影響地基、基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)合理性，從而將嚴(yán)重影響工程造價(jià);組建強(qiáng)大的施工圖審查隊(duì)伍，集中行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的各專業(yè)工程師對(duì)施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)審，對(duì)出現(xiàn)重大問(wèn)題的設(shè)計(jì)院(公司)以及基建本部(組織施工圖設(shè)計(jì)的人員)進(jìn)行評(píng)價(jià)和處罰。
制定各專業(yè)施工圖審核技術(shù)要點(diǎn)，規(guī)范審圖人員的行為和審圖點(diǎn)，使設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量處在受控狀態(tài)。
9、明確規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院、審圖中心等各部門職責(zé);明確各專業(yè)人員的崗位職責(zé);制定內(nèi)部管控流程。依據(jù)流程、崗位職責(zé)要求進(jìn)行獎(jiǎng)懲管理。
第三點(diǎn)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
一、存在問(wèn)題
1、各建筑單體結(jié)構(gòu)形式的選型：建筑單體結(jié)構(gòu)的形式依據(jù)不同的房屋類別、高度、抗震等級(jí)可以有不同的選擇。不同的選擇對(duì)于造價(jià)的影響較大。比如多層(六層以內(nèi)含六層)宿舍樓采用磚混結(jié)構(gòu)與采用普通鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，每平米造價(jià)明顯不一樣;而異型柱砼框架結(jié)構(gòu)相比一般框架結(jié)構(gòu)，同樣對(duì)造價(jià)造成影響;
2、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選型：不同的基礎(chǔ)形式或是同類基礎(chǔ)的不同選型，均對(duì)造價(jià)的影響較大。設(shè)計(jì)單位對(duì)于基礎(chǔ)形式的選擇往往過(guò)于簡(jiǎn)單及保守。比如可以采用淺基礎(chǔ)的卻采用樁基礎(chǔ);可以采用三樁承臺(tái)的卻采用四樁承臺(tái)等;
3、地勘單位提交的地勘報(bào)告：地勘單位提交的地勘報(bào)告中有關(guān)承載力往往偏低，過(guò)于保守及部分資料不全甚至錯(cuò)誤，抗浮水位往往過(guò)高，有時(shí)地勘報(bào)告深度甚至達(dá)不到規(guī)范的要求，導(dǎo)致大量增加基建造價(jià);
4、重大或?qū)ｍ?xiàng)的技術(shù)措施方案評(píng)審：在施工過(guò)程中，重大或?qū)ｍ?xiàng)的技術(shù)措施，如廠房地面裂縫及沉降的處理、深基坑的支護(hù)及回填土夯實(shí)處理、碼頭基地吹砂填海等，如果沒(méi)有很好的進(jìn)行技術(shù)把關(guān)，將造成造價(jià)的大量增加。
二、對(duì)策
1、各建筑單體結(jié)構(gòu)形式及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的選型，建議請(qǐng)各基建本部及三一規(guī)劃設(shè)計(jì)院在方案設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格把關(guān)，在施工圖階段由審圖中心重點(diǎn)審核，采用正確的結(jié)構(gòu)形式;有地下室的基礎(chǔ)要綜合考慮抗浮問(wèn)題;
2、對(duì)于地勘單位提交的地勘報(bào)告，建議在付勘察費(fèi)用之前，應(yīng)對(duì)提交的地勘報(bào)告進(jìn)行結(jié)構(gòu)審核，審核人員可由基建本部技術(shù)部或三一建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院及審圖中心結(jié)構(gòu)總工組成，必要時(shí)可以外聘專家。審核完成并修改后，由基建本部付勘察費(fèi)用;
3、對(duì)于重大或?qū)ｍ?xiàng)的技術(shù)措施方案評(píng)審，建議由直管部門組織專家進(jìn)行論證。專家可以請(qǐng)審圖中心總工及外聘專家。深基坑的支護(hù)需要屬國(guó)家嚴(yán)格控制的技術(shù)措施，必須要進(jìn)行專家評(píng)審，不能由本部會(huì)同監(jiān)理評(píng)審落實(shí)了事。
第四點(diǎn)：裝飾設(shè)計(jì)
一、存在問(wèn)題
1、裝飾設(shè)計(jì)類戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)量有限，部份裝飾設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)質(zhì)量不高，設(shè)計(jì)內(nèi)控機(jī)制欠缺，導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和及時(shí)性都較差，從而影響設(shè)計(jì)進(jìn)度和工程建設(shè)質(zhì)量。
2、缺乏高素質(zhì)裝飾專業(yè)技術(shù)人材，各區(qū)域基建本部對(duì)裝飾專業(yè)人員重視度不夠，配備的裝飾工程師較少，幕墻裝飾專業(yè)人材基本沒(méi)有，造成裝飾工程在實(shí)施過(guò)程中缺少監(jiān)督與指導(dǎo)，影響項(xiàng)目的最終完成效果。
3、使用部門對(duì)建筑單體的使用需求不明確，導(dǎo)致后期在裝飾項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中因?yàn)闊o(wú)法滿足需求而屢次變更，造成項(xiàng)目的巨大浪費(fèi)。
4、由于原建筑設(shè)計(jì)圖紙中也有建筑裝飾部份說(shuō)明以及做法，如該建筑單體有二次裝飾設(shè)計(jì)時(shí)極容易造成工程量的二次計(jì)算，給公司造成重大損失。
5、我司各產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的建筑單體項(xiàng)目類型基本一致，許多建筑裝飾材料類型也一樣，由于各區(qū)域基建分管原因，容易造成相同的裝飾材料技術(shù)要求不同或工程單價(jià)出現(xiàn)較大差異，影響我司工程造價(jià)的控制。
二、對(duì)策
1、擴(kuò)充、優(yōu)化設(shè)計(jì)類戰(zhàn)略合作伙伴庫(kù)，制定相應(yīng)的考評(píng)機(jī)制，對(duì)設(shè)計(jì)類合作伙伴進(jìn)行優(yōu)勝劣汰;
2、基建總部人力資源部應(yīng)對(duì)區(qū)域基建本部技術(shù)支持部人員滿足度進(jìn)行排名，促使各區(qū)域基建本部配備專業(yè)完整的裝飾工程師，完善各區(qū)域基建本部裝飾項(xiàng)目指導(dǎo)職能;
3、對(duì)各需要進(jìn)行二次裝飾設(shè)計(jì)項(xiàng)目，可提早與使用部門進(jìn)行溝通，幫助使用部門提交完整的使用需求，并獲得使用部門領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)，盡量減少項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的變更，減少浪費(fèi);
4、建議各區(qū)域基建本部在編制項(xiàng)目工程量清單時(shí)特別注意該項(xiàng)目是否有二次裝飾設(shè)計(jì)，在招標(biāo)范圍及技術(shù)要求以及工程量清單流程評(píng)審過(guò)程中應(yīng)該特別留意，以避免項(xiàng)目的二次計(jì)量或者漏項(xiàng);
5、針對(duì)集團(tuán)內(nèi)各產(chǎn)業(yè)園使用量大、使用范圍廣的建筑裝飾材料，可由我司商務(wù)采購(gòu)或招標(biāo)部門組織相應(yīng)人員進(jìn)行考察，并與主要材料供應(yīng)商簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，既可降低項(xiàng)目成本也可保障主要材料的供貨時(shí)間。
